El impuesto predial es uno de los tributos municipales más importantes en el Perú. Su recaudación financia directamente obras y servicios de los gobiernos locales. Se encuentra regulado en el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N° 156-2004-EF), desarrollado además por criterios del Tribunal Fiscal.
Para conocer el panorama completo de todos los tributos municipales, visita nuestra página de Tributación Municipal.
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| El impuesto predial es un tributo en beneficios de las municipalidades. |
¿Qué es el Impuesto Predial y cuál es su base legal?
El impuesto predial es un tributo de periodicidad anual, con pago que puede fraccionarse en cuotas trimestrales. Grava el valor de los predios urbanos y rústicos de propiedad de personas naturales o jurídicas.
- Base legal: Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N° 156-2004-EF)
- Naturaleza: tributo de determinación municipal; su recaudación queda íntegramente a favor de cada municipio
- Carácter: impuesto directo, pues grava directamente la propiedad, sin importar si el predio está ocupado, alquilado o desocupado
Diferencia con los arbitrios municipales
El impuesto predial no debe confundirse con los arbitrios, que son tasas (no impuestos) que se pagan por servicios específicos como limpieza pública, serenazgo o parques y jardines. El predial se vincula al valor del inmueble; los arbitrios se calculan por el costo del servicio prestado.
¿Quién está obligado a pagar el Impuesto Predial?
Propietarios y copropietarios
El obligado principal es el propietario inscrito en Registros Públicos. En casos de copropiedad, cada copropietario responde solidariamente por el total de la deuda ante la municipalidad, aunque internamente puedan pactar cómo distribuirlo entre ellos.
Herederos y sucesiones
Cuando el propietario fallece, la obligación no desaparece: la sucesión indivisa es sujeto pasivo del impuesto hasta que se inscriba la transferencia de propiedad a nombre de los herederos. En la práctica, esto significa que la deuda sigue generándose aunque el trámite de sucesión aún no haya concluido.
Posesionarios sin título inscrito
Cuando no existe título de propiedad inscrito pero sí posesión efectiva del predio, la municipalidad puede exigir el pago al poseedor como sujeto pasivo del impuesto.
¿Quién paga si vendí el predio durante el año?
El obligado es quien era propietario al 1 de enero de ese ejercicio, sin importar si transfiere la propiedad después. Si compraste un predio a mitad de año, no te corresponde el pago de ese año, le corresponde al vendedor.
¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?
El autovalúo como base imponible
El autovalúo es el valor oficial asignado a un inmueble, calculado sobre el terreno y las edificaciones, siguiendo el Instructivo de Valuación aprobado anualmente por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Tramos y alícuotas vigentes (Art. 13°, D.S. 156-2004-EF)
| Tramo | Tasa |
|---|---|
| Hasta 15 UIT | 0.2% |
| Más de 15 UIT hasta 60 UIT | 0.6% |
| Más de 60 UIT | 1.0% |
Con la UIT 2026 fijada en S/ 5,500 (D.S. N° 301-2025-EF), el primer tramo (15 UIT) equivale a S/ 82,500.
Ejemplo práctico de cálculo (UIT 2026)
Para un predio con autovalúo de S/ 200,000:
| Tramo | Base afecta | Tasa | Impuesto parcial |
|---|---|---|---|
| Hasta 15 UIT (S/ 82,500) | S/ 82,500 | 0.2% | S/ 165.00 |
| De 15 a 60 UIT (S/ 82,500 a S/ 330,000) | S/ 117,500 | 0.6% | S/ 705.00 |
| Total anual | S/ 870.00 | ||
Nota: si tienes varios predios en el mismo distrito, el cálculo se hace sobre la suma de todos sus autovalúos, no predio por predio, esto puede empujarte a un tramo de tasa más alta.
Impuesto mínimo
Existe un monto mínimo de pago equivalente al 0.6% de la UIT vigente. Para 2026, esto equivale a S/ 33.
Plazos y formas de pago
El contribuyente puede optar por:
- Pago al contado, hasta el último día hábil de febrero
- Pago en 4 cuotas trimestrales: febrero, mayo, agosto y noviembre (verifica el calendario exacto de tu municipalidad, algunas varían el mes de la segunda cuota)
Canales de pago: ventanilla municipal, bancos autorizados, y plataformas digitales (webs municipales, SAT en el caso de Lima, billeteras electrónicas en municipios que lo habilitan).
Beneficios legales: la terminología correcta
Es común encontrar el término "exoneración" usado de forma imprecisa para este beneficio, incluso en portales especializados. La figura legal correcta es la deducción, no la exoneración:
| Beneficiario | Beneficio | Base legal |
|---|---|---|
| Pensionistas (predio único, ingreso ≤ 1 UIT) | Deducción de 50 UIT de la base imponible | Art. 19°, D.S. 156-2004-EF |
| Adultos mayores no pensionistas (60+, mismos requisitos) | Deducción de 50 UIT de la base imponible | Ley N° 30490 |
| Entidades religiosas, educativas, beneficencia | Inafectación (no deducción ni exoneración) | Art. 17°, D.S. 156-2004-EF |
Para entender a fondo la diferencia entre estas tres figuras, revisa nuestro artículo: Diferencia entre Exoneración, Inafectación y Deducción del Impuesto Predial.
El trámite de deducción o inafectación debe solicitarse cada año, adjuntando la documentación que acredite el derecho; la municipalidad evalúa y aprueba la solicitud.
¿Qué pasa si no pagas el Impuesto Predial?
Intereses moratorios
El incumplimiento genera intereses moratorios diarios desde el día siguiente al vencimiento, conforme a la Tasa de Interés Moratorio (TIM) fijada por cada municipalidad.
Cobranza coactiva y embargo
Si no regularizas, la municipalidad inicia el procedimiento de cobranza coactiva, pudiendo trabar embargo sobre el predio o cuentas bancarias. Conoce el proceso completo con plazos en nuestro artículo: Resolución de Determinación en la Tributación Municipal.
Fraccionamiento de deuda
Muchas municipalidades ofrecen fraccionamiento y, en ciertos periodos, amnistías tributarias para pagar la deuda en cuotas sin intereses acumulados.
Preguntas frecuentes
¿El monto sube cada año?
Sí. El autovalúo se actualiza anualmente según el reajuste de la UIT y las tablas del Ministerio de Vivienda.
¿Cómo actualizo los datos de mi predio?
Debes presentar una Declaración Jurada de Autovalúo cada vez que haya una transferencia de propiedad, ampliación, remodelación o demolición.
¿La deducción de 50 UIT es lo mismo que una exoneración total?
No necesariamente. Es una deducción de la base imponible: si el valor de tu predio es menor a 50 UIT, en la práctica no pagas nada; si lo supera, pagas solo por el excedente. La figura legal sigue siendo deducción, no exoneración, independientemente del resultado.
¿Dónde consulto mi estado de cuenta?
Cada municipalidad ofrece consulta presencial o virtual. En Lima, el SAT habilita una plataforma online para verificar deuda y emitir constancias.
En resumen
El impuesto predial se paga por el solo hecho de ser propietario (o poseedor, en ciertos casos) de un predio al 1 de enero de cada año. Su cálculo depende del autovalúo, aplicando tasas progresivas según tramos de UIT, y existen beneficios legales reales para pensionistas y adultos mayores, aunque la figura correcta es deducción, no exoneración.
Si tienes dudas sobre tu caso específico, tu municipalidad te notificó una deuda que no reconoces, o quieres solicitar el beneficio de deducción, prescripción u otros, en Mente Jurídica podemos ayudarte.
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